Contrairement à ce que l'on pourrait penser au premier abord, les meilleurs opérations financières ne sont pas des placements, mais plutôt des optimisations fiscales, dans le sens où les gains procurés peuvent être très significatifs, avec un risque nul. Comme le détaille le site création sci, la société civile immobilière constitue un puissant outil d'optimisation fiscale.
Créer une SCI
Davantage qu'une simple structure juridique, la Société Civile Immobilière est un véritable outil de gestion de patrimoine. Cet article présente ci-après quelques éléments fondamentaux de la SCI. Sa composition et son fonctionnement présentent de réelles facilités : deux associés minimum, pas de capital social minimum, grande liberté dans la rédaction des statuts, ... La SCI intéresse autant la gestion d'un patrimoine privé que professionnel, notamment à deux moments clés de la gestion que sont l'acquisition d'un bien immobilier et sa transmission.
L'acquisition de biens immobiliers par une SCI
Créer une SCI correspond à créer une structure juridique distincte de ses investisseurs, ce qui s'avère utile en cas d'opérations complexes. La grande liberté contractuelle d'une SCI autorise des prises de décisions rapides et efficaces. Ce mode de détention permet une meilleure conservation du patrimoine familial que l'indivision. Par ailleurs, le patrimoine peut être protégé des aléas d'une activité professionnelle.
Cependant la SCI comporte un risque fondamental : les associés sont indéfiniment responsables du passif social. Par ailleurs, la SCI présente l'inconvénient de ne permettre des acquisitions éligibles au PEL, ni de bénéficier des déductions fiscales liées aux intérêts d'emprunts.
La transmission d'un bien immobilier par une SCI
Dans une indivision, la transmission d'un bien se heurte souvent à la règle de l'unanimité. La SCI la contourne en permettant une autre règle de décision. Un chef de famille, gérant de SCI, peut, grâce à la rédaction des statuts, transmettre la propriété des parts sociales tout en conservant son pouvoir de gestion. La transmission des immeubles permet une cession isolée des autres actifs de l'entreprise. Les coûts de cession diminuent.
La répartition de parts sociales est plus simple que le partage d'un immeuble en indivision. Il peut être prévu qu'une clause d'agrément contraigne les associés à ne pouvoir céder les pans aisément. Là vente de parts sociales à l'un de ses successibles avec réserve d'usufruit est assimilée à une donation. Mieux vaut donc prévoir une bonne rédaction des statuts et ne pas sous estimer la valeur du capital: si la valeur nominale est faible en raison d'un capital faible, la plus value dégagée en cas de cession risque d'être importante.